Что такое комбоипотека? Как ее оформить? В чем риски и выгода? На все эти вопросы в сегодняшней статье дала ответ София Любимова — риелтор, директор агентства недвижимости «Любимое»
1. В каких случаях чаще всего оформляют комбоипотеку?
Наравне с известными нами видами субсидированных ипотек (поддержка 2020, семейная ипотека с детьми, IT-ипотека, сельская ипотека и так далее) все больше популярность набирает достаточно новый вид — комбоипотка. Если по семейной ипотеке в регионах максимальная сумма кредитных средств составляет 6 000 000, в крупных регионах, таких как Москва и Санкт-Петербург — до 12 000 000, по IT-ипотеке до 18 000 000 при первоначально взносе 20%, а по арктической ипотеке под 2% до 9 000 000, то комбоипотека это совершенно иной формат.
2. Все ли банки оформляют комбоипотеку? Почему банк может отказать в выдаче комбинированной ипотеки?
В данный момент комбоипотеку оформляют всего несколько банков и среди них одни из самых популярных — ВТБ и Сбербанк. Отказ о комбинированной ипотеке может быть по тем же причинам, что и отказ по обычным:
1. Низкий рейтинг по кредитной истории
2. Большая долговая нагрузка
3. Нет официального трудоустройства и никакого подтверждения его
4. Недостаточная сумма дохода и возможности прикрепить заявку со заемщика.
5. Просрочка текущая по кредитам от 1 до 90 дней даже минимальная вне несколько рублей.
3. Как рассчитывается комбоипотека?
Если вы хотите приобрести недвижимость и по вашей программе вам не хватает каких-то средств, то если пользоваться обычными программами для приобретения недвижимости вам необходимо внести большую сумму первоначального взноса. Например, если квартира стоит 10 000 000, вы проходите под 8% поддержки, в этом случае первоначального взноса 30% вам не хватает. Вместо 3 000 000 первоначального взноса вам нужно внести 4 000 000, чтобы 6 000 000 пошли в кредит.
При комбинированной или гибридной ипотеке вы можете внести 30% первоначальный взнос на 6 000 000, вам выдадут 8% и оставшиеся 1 000 000 под обычный рыночный процент или субсидированный застройщиком.
Лимиты комбинированные ипотеки достигают 30 000 000 в отдельных случаях даже больше.
4. В чем плюсы и минусы комбоипотеки для заемщика?
Несомненно этой программы есть как плюсы так и минусы
Плюсы:
1. Можно приобрести недвижимость гораздо выше класса в отличном районе по вменяемые ставки и комфортно ежемесячному платежу
2. Можно первые два года до конца строительства платить минимальную ежемесячный платёж ( зависит программы, которую выдает застройщик)
3. Это законный способ превысить лимиты, которые установлены по государственным программам
4. Можно увеличить максимальную сумму кредита до 30 000 000 в среднем.
5. В России растет популярность комбоипотек. Это хорошо или плохо для рынка недвижимости? Есть ли риск, что Центробанк может запретить такую схему?
При ставке центробанка 16% и ставке на господдержке 6 – 8% комбоипотека является отличным инструментом. Многие застройщики субсидируют первые год или два под низкий процент за свой счёт до конца строительства. Это дает потенциальным покупателям, например, жить в арендованном жилье и платить за ипотеку квартиры, которая ещё строится.
Также это дает возможность инвесторам не вносить огромный первоначальный взнос, платить вменяемый низкий платёж до конца строительства. Насколько это хорошо или плохо для рынка недвижимости зависит от того, насколько будут проверять потенциальные заемщиков. Если клиент может себе позволить оплачивать такую ипотеку без рисков, то почему бы и не выдавать её. Тем более что лимиты сейчас сократились до одной льготной ипотеки за жизнь.
Риск, что Центробанк может запретить такой вид ипотеки, есть всегда. Однако же на данный момент учитывая ставку центробанка и стоимость недвижимости это чуть ли не единственная программа, чтобы на рынке первичная недвижимость не встала на месте и не было стагнации.